01
9090 giorni/annosoglia importante – non un divieto generaleUrbanHome · Airbnb Lugano 2026
Airbnb a Lugano nel 2026: regola dei 90 giorni, registrazione e autorizzazione
Chi nel 2026 affitta a breve termine a Lugano un appartamento o una casa vacanza tramite Airbnb, Booking o piattaforme simili deve rispettare contemporaneamente diverse regole ticinesi. La soglia dei 90 giorni non è un limite generale ad Airbnb: serve soprattutto a determinare quando la locazione turistica può restare esente da licenza edilizia e quali norme sull’alloggio si applicano.
Autore: Nikita von Niederhäuser, esperto immobiliare UrbanHomeAggiornato: 29 ottobre 2026 · Tempo di lettura: ca. 16 minuti
02
IDNumero identificativoobbligatorio negli annunci online e offline03
24hNotifica ospitiospiti NO LEAR notificati alla Polizia cantonale entro 24 ore04
>6Struttura più grandepiù di 6 posti letto + più di 90 giorni: verificare LEARPunto chiave
I 90 giorni non sono un limite Airbnb generale a Lugano.
La soglia dei 90 giorni compare in più punti del diritto edilizio e dell’alloggio ticinese. Contano anche il numero di posti letto, i servizi alberghieri offerti, l’uso concreto dell’immobile e la prassi edilizia comunale. Il singolo caso va quindi verificato prima di pubblicare l’annuncio.
Airbnb · Lugano · Ticino · 2026
01
Fino a 90 giorni
In zona edificabile, una locazione turistica non soggetta alla LEAR e non superiore a 90 giorni per anno civile può in linea di principio essere esente da licenza edilizia. Resta però necessaria la notifica preventiva al Municipio e sono riservate eventuali regole comunali più restrittive. [3]
02
Più di 90 giorni
Superata la soglia dei 90 giorni, questa esenzione dalla licenza edilizia non si applica più. Lugano considera la volontà di effettuare locazioni brevi turistiche per oltre 90 giorni l’anno come un cambiamento d’uso da annunciare; l’obbligo concreto va chiarito con la Divisione Edilizia privata. [3]
03
Non contano solo i giorni
La LEAR esclude tra l’altro dal proprio campo le strutture che ospitano fino a sei persone. Per strutture più grandi affittate oltre 90 giorni può invece essere necessaria un’autorizzazione cantonale per l’alloggio. [4]
Regola dei 90 giorni 2026
Che cosa significano concretamente 90 giorni a Lugano?
Il numero 90 non separa semplicemente “consentito” e “vietato”. Influenza soprattutto quale procedura si applica all’immobile.
01
Fino a 90 giorni/anno
Locazione turistica breve
Non è una generale autorizzazione Airbnb, ma ai sensi dell’art. 3 cpv. 1 lett. p RLE la locazione turistica in zona edificabile può essere esente da licenza se ricorrono le condizioni. La notifica al Municipio resta necessaria.
02
Più di 90 giorni/anno
Verifica edilizia e d’uso
L’esenzione semplificata viene meno. Lugano controlla questi utilizzi e può richiedere, a seconda del caso, una procedura edilizia o un’autorizzazione per l’uso turistico.
03
Più di 6 posti letto + >90 giorni
Procedura LEAR
Gli oggetti con più di sei posti letto affittati per più di 90 giorni e ancora privi di autorizzazione cantonale devono, secondo le informazioni ufficiali ticinesi, seguire la procedura LEAR.
I 90 giorni non sono un limite Airbnb generale a Lugano.
La soglia dei 90 giorni compare in più punti del diritto edilizio e dell’alloggio ticinese. Contano anche il numero di posti letto, i servizi alberghieri offerti, l’uso concreto dell’immobile e la prassi edilizia comunale. Il singolo caso va quindi verificato prima di pubblicare l’annuncio.
Registrazione
6Come registrare correttamente un Airbnb a Lugano
Registrazione, numero identificativo, notifica degli ospiti e tasse turistiche sono obblighi distinti. [1]
Ticino Turismo · Lugano RegionAirbnb · Booking · Short-term rental
01
Classificare l’alloggio
Classificare l’alloggio
Verificare posti letto, giorni di locazione, servizi alberghieri e uso attuale dell’immobile.
02
Registrare la struttura
Registrare la struttura
Le strutture da 1 a 6 posti letto e determinate locazioni sotto i 90 giorni vengono registrate tramite la piattaforma di Ticino Turismo.
03
Inserire il numero identificativo
Inserire il numero identificativo
Il numero deve comparire in ogni annuncio online, sul proprio sito e nelle pubblicazioni offline.
04
Verificare Municipio / edilizia
Verificare Municipio / edilizia
Per uso turistico fino a 90 giorni è rilevante la notifica comunale; per uso più lungo o intenso va coinvolta la Divisione Edilizia privata.
05
Notificare gli ospiti
Notificare gli ospiti
Per le strutture non soggette alla LEAR l’arrivo di ogni ospite che pernotta deve essere notificato elettronicamente alla Polizia cantonale entro 24 ore.
06
Versare le tasse turistiche
Versare le tasse turistiche
Tassa di soggiorno ed eventualmente tassa di promozione vanno gestite secondo categoria tramite l’organizzazione turistica regionale o il modello della piattaforma.
Autorizzazione
Quando un Airbnb a Lugano necessita di autorizzazione?
La registrazione da sola non sostituisce un’eventuale licenza edilizia o autorizzazione per l’alloggio. [4]
01
≤ 90 giorni e NO LEAR
Possibile notifica invece della licenza
In zona edificabile una locazione turistica fino a 90 giorni può essere esente da licenza se sono soddisfatte le condizioni di legge. Deve comunque essere notificata al Municipio.
02
> 90 giorni
Verificare la procedura edilizia
Superati i 90 giorni, l’esenzione speciale non si applica più. Lugano utilizza procedure edilizie per gli usi turistici di breve durata quando necessarie.
03
> 6 posti letto e > 90 giorni
Può applicarsi la LEAR
Le strutture ricettive più grandi possono inoltre dover ottenere un’autorizzazione cantonale come esercizio di alloggio senza ristorazione.
04
PPP / appartamento in affitto
Conta anche il diritto privato
Gli inquilini necessitano in linea di principio del consenso del locatore per la sublocazione a pagamento. Nella proprietà per piani, regolamento e decisioni della comunione possono limitare gli affitti brevi.
Tasse & notifiche
Tassa di soggiorno, notifica ospiti e obblighi regionali
Dal 1° gennaio 2025 la tassa di soggiorno ticinese per camere, appartamenti e residenze di vacanza è in linea di principio di CHF 2.00 per pernottamento; il decreto cantonale prevede CHF 2.00 anche per le strutture offerte tramite portali online a incasso diretto. La modalità concreta dipende dalla categoria e dal canale di vendita. [6]
La registrazione Airbnb non sostituisce la notifica degli ospiti
Anche le strutture NO LEAR registrate devono notificare gli ospiti alla Polizia cantonale entro il termine previsto. Le tasse turistiche vengono gestite separatamente tramite l’OTR competente o secondo il modello della piattaforma. [2]
Lugano oggi
Quanto è grande il mercato degli affitti brevi a Lugano?
Gli ultimi dati pubblicati dalla Città provengono da Lugano Region e mostrano che gli affitti brevi non sono più un fenomeno marginale. [5]
01
489Datori d’alloggioregistrati nel 202502
1’127Appartamenti/caseoggetti turistici registrati nel 202503
3’276Posti lettocapacità registrata nel 2025Nell’ottobre 2025 la Città di Lugano ha inoltre dichiarato che il Gruppo Controllo Territoriale verifica regolarmente i portali online e controlla con Lugano Region che il datore d’alloggio disponga del numero identificativo e sia registrato correttamente. In caso di irregolarità possono seguire sopralluoghi e segnalazioni alla Polizia cantonale. [5]
Checklist
Airbnb a Lugano 2026: cosa verificare prima dell’annuncio
Questi otto punti riducono il rischio di pubblicare un alloggio non correttamente registrato o autorizzato.
01–04
Airbnb · LuganoChecklist
Quanti posti letto vengono offerti?
Per quanti giorni per anno civile si intende affittare a turisti?
Vengono offerti servizi alberghieri?
La struttura è registrata presso Ticino Turismo?
05–08
2026Checklist
Il numero identificativo compare nell’annuncio?
È stata chiarita la notifica comunale / la questione edilizia?
È attiva la notifica elettronica degli ospiti?
Sono stati verificati consenso del locatore o regolamento PPP?
Fonti
Fonti ufficiali e stato giuridico
L’analisi si basa sulle attuali norme ticinesi, sulle informazioni ufficiali di registrazione e sulla prassi pubblicata dalla Città di Lugano. Stato giuridico e dati: 29 ottobre 2026.
- Ticino Turismo: registrazione e numero identificativo
- Cantone Ticino: notifica ospiti alla Polizia cantonale (NO LEAR)
- Cantone Ticino: RLE, art. 3 cpv. 1 lett. p
- Cantone Ticino: LEAR / RLEAR
- Città di Lugano: risposta all’interrogazione 1484, 9 ottobre 2025
- Ticino Turismo: tasse turistiche per strutture d’alloggio
- Fedlex: Codice delle obbligazioni art. 262 sublocazione
Approfondimenti
Guide correlate
Articolo UrbanHome già pubblicato sugli affitti brevi in Svizzera.
Risposta diretta
Domande frequenti su Airbnb a Lugano nel 2026
Risposte dirette sulla soglia dei 90 giorni, registrazione, numero identificativo, notifica ospiti e autorizzazioni.
12FAQ
No. In Ticino i 90 giorni sono soprattutto una soglia normativa nel diritto edilizio e dell’alloggio, non un divieto annuale generale.
Non automaticamente. L’art. 3 cpv. 1 lett. p RLE può consentire l’esenzione dalla licenza fino a 90 giorni in zona edificabile se sono rispettate le condizioni, ma resta necessaria la notifica al Municipio.
L’esenzione specifica dalla licenza non si applica più. L’uso deve essere chiarito con la Città e la Divisione Edilizia privata; a seconda dell’oggetto possono servire ulteriori autorizzazioni.
La piattaforma ufficiale si applica tra l’altro a tutte le strutture da 1 a 6 posti letto e agli alloggi affittati senza servizi alberghieri per meno di 90 giorni l’anno.
Sì. Il Ticino richiede che venga indicato su piattaforme online, siti internet e pubblicazioni offline.
Sì. Per le strutture NO LEAR il datore d’alloggio deve notificare elettronicamente alla Polizia cantonale l’arrivo di ogni ospite entro 24 ore.
Le informazioni ufficiali ticinesi indicano in particolare gli oggetti con più di sei posti letto affittati per più di 90 giorni l’anno e non ancora autorizzati come casi che devono seguire la procedura LEAR.
I datori d’alloggio devono gestire le tasse turistiche secondo la legislazione ticinese. Per appartamenti di vacanza e alloggi simili la tassa di soggiorno è in linea di principio CHF 2.00 per pernottamento dal 2025.
Sì. La Città afferma che il Gruppo Controllo Territoriale analizza regolarmente le informazioni pubblicate sui portali e verifica la registrazione con Lugano Region.
In linea di principio sì. La sublocazione a pagamento è disciplinata dall’art. 262 CO; condizioni e portata dovrebbero essere comunicate e preferibilmente approvate per iscritto.
Sì. Oltre al diritto pubblico, il regolamento PPP e le decisioni della comunione possono limitare gli affitti brevi intensivi.
Presso Ticino Turismo o Lugano Region per registrazione e tasse, presso la Polizia cantonale per la notifica degli ospiti e presso la Città di Lugano / Divisione Edilizia privata per edilizia e uso.
UrbanHome · NotizieAltre notizie →
Ricerca immobiliare Ticino
Cerca immobili a Lugano e in Ticino su UrbanHome
Confronta gli appartamenti in affitto e gli immobili in vendita a Lugano e dintorni. Chi vuole subaffittare a breve termine un appartamento in locazione dovrebbe verificare prima anche il consenso del locatore e le regole locali Airbnb.
LuganoTicino 2026Airbnb