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90jours par anlogement entier en principe limité à 90 joursUrbanHome · Actualité Suisse
Airbnb à Genève en 2026 : règle des 90 jours, autorisation et impôts
À Genève, louer un logement entier via Airbnb ou une plateforme similaire implique en 2026 plusieurs règles simultanées : la mise à disposition du logement entier est en principe limitée à 90 jours par an, les locataires doivent en plus obtenir l’accord du bailleur et les revenus doivent être déclarés fiscalement. S’ajoutent la taxe de séjour, l’annonce des hôtes étrangers et, en cas d’hébergement professionnel, des autorisations supplémentaires.
Auteur: Nikita von Niederhäuser, UrbanHomeMis à jour: · Temps de lecture : env. 15 minutes
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0jour automatiquement exemptle bail, la fiscalité et les annonces peuvent s’appliquer avant 90 jours03
4.25CHF/nuittaxe de séjour genevoise par personne et par nuit04
262COle locataire a besoin du consentement du bailleur pour sous-louerPrincipe
Les 90 jours ne sont qu’une partie des règles.
À Genève, la protection du parc de logements, le droit de l’hébergement, le droit du bail et le droit fiscal s’appliquent parallèlement. Se concentrer uniquement sur le chiffre 90 peut donc conduire à oublier d’autres obligations.
Genève · Airbnb · 2026
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Logement entier
Maximum 90 jours par an
Un propriétaire ou un locataire peut en principe proposer un logement entier sur une plateforme d’hébergement pendant au maximum 90 jours par an. Au-delà, le droit genevois du logement qualifie l’usage de changement d’affectation ou d’activité commerciale.[1]
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Une ou plusieurs chambres
La même limite de 90 jours ne s’applique pas
La location d’une ou plusieurs chambres tout en continuant à habiter le logement n’est pas soumise à la même limite générale de 90 jours que le logement entier. Une activité régulière et professionnelle peut néanmoins déclencher des obligations PCTN.[1]
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Logements subventionnés
Airbnb est particulièrement restreint
La sous-location de logements bénéficiant de prestations publiques selon la LGL, la LDTR ou la LUP est en principe interdite et peut entraîner la résiliation du bail.[1]
Autorisation
Que se passe-t-il à partir du 91e jour ?
Deux régimes doivent être distingués : la protection du logement et le droit de l’hébergement professionnel.
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LDTR / RDTR
Changement d’affectation du logement entier
Lorsqu’un logement entier est mis à disposition via une plateforme plus de 90 jours par an, Genève qualifie cette utilisation de changement d’affectation vers un usage commercial. La page officielle du canton indique que cet usage est interdit.[10]
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PCTN / LRDBHD
Hébergement professionnel
Lorsque le domicile est utilisé régulièrement et continuellement pour héberger des clients payants au-delà de 90 jours, l’activité est considérée comme professionnelle. Une autorisation de la Police du commerce et de lutte contre le travail au noir (PCTN) est alors requise.[10]
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Important
L’autorisation PCTN ne remplace pas la LDTR
Une autorisation liée à l’hébergement ne signifie pas automatiquement qu’un logement entier peut être exploité plus de 90 jours comme Airbnb au regard du droit du logement. Les deux niveaux doivent être respectés séparément.[10]
Locataires & propriétaires
Qui peut publier un logement sur Airbnb ?
L’art. 262 CO et les règles genevoises de protection du logement s’appliquent en plus des règles de la plateforme.[11]
L
LocataireObtenir le consentement du bailleur
Selon l’art. 262 CO, le locataire peut sous-louer tout ou partie du logement avec le consentement du bailleur. Les conditions et le prix doivent être communiqués de manière transparente.
P
PropriétaireLa règle des 90 jours vaut aussi pour les propriétaires
À Genève, le propriétaire d’un logement entier est lui aussi en principe soumis à la limite de 90 jours. Le droit de propriété ne crée pas d’exception à la protection cantonale du logement.
LGL
SubventionnéPas de sous-location
La sous-location d’un logement subventionné est soumise à des règles particulièrement strictes et est en principe interdite.
Impôts & taxes
Quels impôts et taxes s’appliquent à Airbnb à Genève ?
Impôt sur le revenu, taxe de séjour et TVA sont des obligations distinctes qui ne doivent pas être confondues.
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Impôt sur le revenu
Déclarer les revenus Airbnb
Les locataires doivent déclarer les revenus de sous-location. L’administration fiscale genevoise permet de prendre en compte proportionnellement le loyer et les charges propres. Les propriétaires déclarent les loyers encaissés comme revenu immobilier.
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Taxe de séjour
CHF 4.25 par personne et par nuit
Toute personne proposant un hébergement payant doit en principe percevoir la taxe de séjour genevoise. Le montant actuel est de CHF 4.25 par personne et par nuit. Airbnb la perçoit automatiquement à Genève depuis le 1er septembre 2020.
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TVA
À vérifier en cas d’activité professionnelle
Les prestations d’hébergement sont soumises au taux spécial fédéral de TVA de 3.8 %. L’assujettissement devient notamment pertinent lorsque le chiffre d’affaires annuel déterminant atteint CHF 100’000.
Annonce des hôtes
Les hôtes étrangers doivent être annoncés
Toute personne hébergeant à titre onéreux un ressortissant étranger pour moins de 90 jours doit en informer les autorités de police genevoises dans les meilleurs délais. Les renseignements doivent être transmis dès la prise de possession du logement.[9]
Avant l’annonce
Checklist Airbnb Genève 2026
Ces points devraient être clarifiés avant la première annonce.
S’agit-il du logement entier ou seulement d’une chambre ?
Pour le logement entier, additionner tous les jours de location de l’année civile.
Comme locataire, obtenir le consentement du bailleur.
Vérifier si le logement est subventionné ou bénéficie d’une aide publique.
En cas d’activité professionnelle, clarifier les obligations PCTN.
Documenter les revenus Airbnb pour la déclaration fiscale.
Vérifier la perception de la taxe de séjour par la plateforme.
Annoncer les hôtes étrangers à la police.
Vérifier le règlement de l’immeuble et de la PPE.
Conserver réservations, justificatifs et correspondance.
Sources
Sources officielles et état du droit
État juridique et des données : 29 octobre 2026. L’usage concret et le logement concerné restent déterminants.
- Canton de Genève : Airbnb et plateformes d’hébergement
- Canton de Genève : louer un logement entier comme propriétaire
- Canton de Genève : sous-louer un logement entier
- Canton de Genève : louer des chambres comme propriétaire
- Canton de Genève : sous-louer des chambres comme locataire
- Canton de Genève : taxe de séjour
- Canton de Genève : déclarer les revenus de sous-location
- Canton de Genève : revenu immobilier des propriétaires
- Canton de Genève : annoncer les hôtes étrangers
- Canton de Genève / PCTN : FAQ Airbnb actuelle
- Fedlex : art. 262 CO – sous-location
- AFC : taux spécial de TVA pour l’hébergement
Actualité
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UrbanHome · réponse directe
Questions fréquentes sur Airbnb à Genève en 2026
Réponses directes sur la règle des 90 jours, l’autorisation, la sous-location, les impôts et l’annonce des hôtes.
10FAQ
Oui. La mise à disposition d’un logement entier via une plateforme d’hébergement est en principe limitée à 90 jours par an.
Pour un logement entier, l’utilisation est qualifiée de changement d’affectation ou d’activité commerciale. Le droit de l’hébergement professionnel peut en outre imposer une autorisation PCTN.
Pas de la même manière. Les directives genevoises excluent la location de chambres dans un logement occupé par son propriétaire de la limite générale visant le logement entier.
Oui. L’art. 262 CO exige le consentement du bailleur pour sous-louer tout ou partie du logement.
En principe non. La sous-location d’un logement genevois bénéficiant d’un soutien public est strictement interdite et peut entraîner la résiliation.
Oui. Les revenus de sous-location ou de location doivent être déclarés. Les frais liés peuvent être pris en compte selon la situation.
Actuellement CHF 4.25 par personne et par nuit. Airbnb la perçoit automatiquement à Genève depuis septembre 2020.
Selon la FAQ PCTN actuelle, en principe non. Au-delà de 90 jours par an, l’hébergement professionnel entraîne des exigences supplémentaires.
Oui. Les personnes étrangères hébergées contre rémunération pour moins de 90 jours doivent être annoncées aux autorités de police genevoises.
Non. Le consentement du bailleur, la fiscalité, la taxe de séjour, l’annonce des hôtes, le règlement de l’immeuble et d’autres règles peuvent encore s’appliquer.
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L’essentiel
Conclusion : 90 jours est la limite pour le logement entier – pas la seule obligation
À Genève en 2026, il faut d’abord déterminer si l’on propose le logement entier ou seulement une chambre. Pour un logement entier, la limite de 90 jours est centrale ; les locataires doivent en plus obtenir l’accord du bailleur. Les revenus, la taxe de séjour et l’annonce des hôtes doivent être gérés correctement et une activité professionnelle peut nécessiter des autorisations supplémentaires.
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