01
32’900
appartamenti in affitto autorizzati
ultimi dodici mesi
Notizie e mercato degli affitti · Svizzera
Dove sono previsti 32’900 nuovi appartamenti in affitto – e quando saranno pronti
In Svizzera sono stati autorizzati 32’900 appartamenti in affitto in dodici mesi, l’11% in più rispetto all’anno precedente e circa il 50% sopra il recente minimo. La dinamica è particolarmente forte nella regione di Berna e nella Svizzera centrale, ma molti progetti saranno pronti soltanto tra il 2027 e il 2029; i grandi sviluppi potrebbero richiedere ancora più tempo.
Autore: Nikita von Niederhäuser, esperto immobiliare UrbanHome Aggiornato: · Tempo di lettura: circa 16 minuti
02
+11%
su base annua
netta ripresa
03
+44,2%
domande edilizie nella regione di Berna
maggiore crescita pubblicata
04
2027–2029
molte consegne previste
grandi progetti talvolta più tardi
Che cosa significa 32’900?
Autorizzati.
Non completati.
Non garantiti.
Un permesso edilizio è un importante indicatore anticipatore della futura offerta abitativa.
Progetti autorizzati, non case completate
01
32’900 unità autorizzate
Le 32’900 unità provengono da un’analisi di Wüest Partner pubblicata a fine luglio 2026 e riportata da Blick.
Il dato è superiore dell’11% rispetto all’anno precedente e di circa il 50% rispetto al recente minimo dell’attività edilizia.
02
Un permesso non è un edificio completato
Dopo l’autorizzazione possono ancora seguire il passaggio in giudicato, il finanziamento, la progettazione esecutiva, gli appalti, l’avvio dei lavori, la costruzione, il collaudo e la prima locazione.
03
Nessun numero completo di unità per regione
I dati pubblicati non forniscono una ripartizione completa dei 32’900 appartamenti per cantone, comune o progetto.
Le percentuali regionali indicano la variazione delle domande edilizie, non il numero esatto di unità autorizzate in ciascuna regione.
Numero di unità e date di consegna per regione non sono completamente disponibili
I periodi indicati sono una valutazione motivata del mercato, non una garanzia.
I dati principali
Progetti edilizi e mercato degli affitti in sintesi
Gli indicatori mostrano una netta ripresa, ma il mercato svizzero degli affitti resta teso.
Edilizia
Nuovi appartamenti in affitto
Forte aumento dei progetti autorizzati
32’900: appartamenti in affitto autorizzati negli ultimi dodici mesi, non necessariamente già in costruzione.
+11%: Variazione rispetto all’anno precedente.
Circa +50%: rispetto al recente minimo di circa due anni e mezzo fa.
Circa 15%: Quota di interventi di sostituzione edilizia.
Mercato
Dinamica regionale
Grandi differenze tra le regioni
+44,2%: Domande edilizie nella regione di Berna.
+25,8%: Domande edilizie nella Svizzera centrale.
1,00%: Tasso di abitazioni sfitte nel 2025.
48’455 abitazioni sfitte: Al 1° giugno 2025.
Regioni
Dove accelera la costruzione di appartamenti in affitto
Lo sviluppo varia molto da regione a regione. Le domande edilizie crescono soprattutto a Berna e nella Svizzera centrale.
+44,2
Regione di Berna · BE
Domande edilizie in aumento del 44,2%
La maggiore crescita regionale pubblicata. Comprende anche la riconversione di grandi aree industriali.
Questi progetti creano molti appartamenti, ma spesso richiedono più tempo per le fasi di costruzione, la bonifica dei siti, le infrastrutture e le opposizioni.
+25,8
Svizzera centrale
Domande edilizie in aumento del 25,8%
GL, LU, NW, OW, SZ, UR e ZG.
Lucerna, Zugo e Svitto beneficiano in particolare di una domanda elevata, buoni collegamenti e mercati del lavoro solidi.
ZH
Zurigo · ZH / SH
Domande ancora basse
La scarsità di terreni, la densificazione, i costi e le lunghe procedure frenano i progetti.
GE
Lago Lemano
Mercato molto teso
GE e comuni vodesi sul Lago Lemano: le domande restano basse nonostante il mercato molto teso.
NW
Svizzera nordoccidentale
Dinamica complessivamente debole
AG, BL, BS e SO: sono possibili singoli grandi progetti, ma la dinamica complessiva delle domande resta debole.
Grandi progetti sono possibili anche nelle regioni meno dinamiche
Un singolo grande progetto può avere un forte impatto locale anche quando la dinamica regionale delle domande è debole.
Quando saranno pronti?
Dal
2027
Possono iniziare le prime grandi ondate di consegne.
Non esiste una data nazionale unica di consegna. I permessi sono stati rilasciati nell’arco di dodici mesi e riguardano progetti in fasi molto diverse.
Stima di UrbanHome
dal 2027 al 2030+
01
Cantiere già iniziato
Consegna spesso nel 2027–2028
La commercializzazione può iniziare già nel 2026 o 2027.
02
Permesso definitivo
Consegna spesso nel 2028
Il cantiere sta per iniziare; la commercializzazione avviene spesso durante la fase di costruzione.
03
Avvio o finanziamento ancora da definire
Consegna più probabile nel 2028–2029
La commercializzazione inizierà di conseguenza più tardi.
04
Grande area di sviluppo
Prime consegne nel 2028/2029
Con più fasi, le ultime consegne possono avvenire nel 2030 o successivamente.
05
Opposizioni o ricorsi
2029 o più tardi
La data resta incerta; la realizzazione non è garantita.
Non è una previsione ufficiale di Wüest Partner
Questi periodi sono una prudente valutazione di UrbanHome. Fa fede soltanto il calendario del committente del progetto o il contratto di locazione firmato.
Stimatore della data di consegna
Quando potrebbe essere pronto un progetto?
Seleziona la fase e la dimensione del progetto. Lo stimatore fornisce un orientamento approssimativo a partire da agosto 2026.
Periodo di consegna stimato
Orientamento approssimativo da agosto 2026; nessuna garanzia.
27
Progetti già avviati
prime consegne dal 2027
28
Molti progetti
realistici dal 2028
30+
Grandi aree
le ultime fasi possono richiedere più tempo
Costruzioni sostitutive
Circa il 15% sono costruzioni sostitutive
Secondo l’autore dello studio, circa il 15% degli appartamenti autorizzati fa parte di interventi di sostituzione edilizia.
Il 15% di 32’900 corrisponde a circa 4’935 appartamenti.
Ciò non significa che la crescita netta del patrimonio abitativo sia inferiore esattamente di 4’935 unità. Un edificio con 40 vecchi appartamenti può essere sostituito, per esempio, da 90 nuovi.
Anche le restanti circa 27’965 unità non rappresentano un aumento netto garantito, perché i progetti possono cambiare, subire ritardi o non essere realizzati.
15%
Costruzioni sostitutive
circa 4’935 unità
85%
Altri progetti
circa 27’965 unità
Mercato locativo svizzero
Il mercato degli affitti si rilasserà ora?
L’aumento dei permessi è un segnale positivo a medio termine, ma non eliminerà subito la carenza di alloggi.
Positivo
Progetti edilizi
Più offerta nel medio termine
Wüest Partner ritiene possibile una graduale stabilizzazione in alcune regioni dal 2027.
Non è stata prevista una distensione rapida e generalizzata in tutto il Paese.
1,00%
Alloggi sfitti
Il mercato resta teso
Il tasso ufficiale di abitazioni sfitte in Svizzera nel 2025 era esattamente dell’ 1,00%.
L’effetto dipende dalla realizzazione effettiva, dall’ubicazione, dal numero di vecchie unità sostituite e dalla crescita della popolazione e dei nuclei familiari.
Nuovi appartamenti
Più offerta.
Costi elevati.
Non necessariamente più economici.
Costruire più abitazioni non significa automaticamente affitti iniziali più bassi nei nuovi edifici.
01
Le nuove costruzioni sono spesso più care
Gli appartamenti nuovi sono spesso più costosi rispetto ai contratti esistenti di lunga durata a causa dei costi di terreno, costruzione, finanziamento ed energia.
02
Più offerta può ridurre la pressione
Un’offerta maggiore può rallentare la crescita degli affitti richiesti, ma non comporta automaticamente canoni iniziali bassi.
03
Il tipo di promotore fa la differenza
Cooperative, enti di utilità pubblica, quote di alloggi a prezzi accessibili o terreni comunali possono servire fasce di prezzo diverse dai progetti orientati esclusivamente al rendimento.
Non confrontare solo il canone netto
Chi cerca casa dovrebbe confrontare l’affitto lordo, le spese accessorie, la superficie, i costi di mobilità e le eventuali regole di occupazione minima.
Scoprire presto le nuove costruzioni
In
7
passaggi per scoprire in anticipo i nuovi progetti.
Molti appartamenti nuovi vengono commercializzati ben prima del completamento dei lavori.
Importante
Segui in anticipo le prime locazioni
01
Avviso di ricerca
Segui le nuove costruzioni e le prime occupazioni
Crea avvisi per nuove costruzioni, prime occupazioni e per la regione desiderata.
02
Progetti
Segui i siti dei progetti
Segui i siti di comuni, aree di sviluppo, cooperative e proprietari immobiliari istituzionali.
03
Commercializzazione
Cerca le prime locazioni
Monitora la prima locazione prevista, non soltanto l’inizio dei lavori.
04
Newsletter
Registrati in anticipo
Iscriviti per tempo alle newsletter dei progetti o alle liste degli interessati.
05
Zona di ricerca
Includi i comuni vicini
Includi nella ricerca anche i comuni vicini ben collegati con i mezzi pubblici.
06
Candidatura
Prepara il dossier di candidatura
Prepara il budget d’affitto e il dossier di candidatura prima dell’avvio della commercializzazione.
07
Sicurezza
Verifica progetto e pagamento
Verifica il progetto, l’amministrazione e il conto di pagamento prima di qualsiasi anticipo.
Prospettive fino al 2030
Tre possibili scenari
L’impatto dell’attuale ondata di permessi sul mercato dipende dai completamenti, dalla domanda e dai ritardi.
01
Distensione regionale
Più scelta dal 2027/2028
Molti progetti vengono costruiti rapidamente. Dal 2027/2028 aumenta l’offerta soprattutto a Berna, in alcune zone della Svizzera centrale e in determinate aree suburbane.
02
Stabilizzazione fragile
I nuovi appartamenti vengono assorbiti rapidamente
I nuovi nuclei familiari assorbono gran parte dell’offerta. La ricerca resta difficile e gli alloggi sfitti si stabilizzano su livelli bassi.
03
Effetto ritardato
Effetto solo dal 2029
Opposizioni, costruzioni sostitutive e costi ritardano i completamenti. L’attuale ondata di permessi avrà un impatto maggiore solo dal 2029 o più tardi.
Interpretazioni errate frequenti
I
7
più comuni errori di interpretazione sui 32’900 appartamenti.
Il numero è un segnale importante, ma può essere facilmente interpretato in modo errato.
01
Confondere i permessi con le abitazioni completate
02
Supporre che tutte le unità aumentino il patrimonio abitativo netto
03
Interpretare la crescita delle domande come numero di appartamenti regionali
04
Applicare direttamente una tendenza nazionale al proprio comune
05
Aspettarsi una riduzione immediata degli affitti
06
Interrompere la ricerca attuale per aspettare soltanto le nuove costruzioni
07
Considerare garantita una data di consegna annunciata prima della firma del contratto
Lista di controllo
Lista di controllo per chi cerca casa
Per trovare presto nuovi appartamenti, prepara in parallelo la regione, il calendario, la candidatura e le verifiche di sicurezza.
01
Regione
Prepara la zona di ricerca
Berna e Svizzera centrale incluse negli avvisi
Comuni vicini inclusi
Siti dei progetti e dei comuni salvati
02
Calendario
Comprendi la fase del progetto
Permesso distinto dall’inizio del cantiere
Opposizioni e fasi verificate
Prima locazione monitorata, non solo completamento
03
Candidatura
Sii pronto a candidarti
Estratto recente del registro delle esecuzioni
Dossier completo
Budget d’affitto con spese accessorie
04
Sicurezza
Verifica contratto e locatore
Progetto e amministrazione verificati
Nessun anticipo non sicuro
Nuovo contratto prima di disdire l’alloggio precedente
Fonti
Fonti e stato delle informazioni
Le informazioni si basano su dati e valutazioni pubblicati da Wüest Partner, dall’Ufficio federale di statistica e da altre fonti ufficiali.
Stato delle informazioni: .
- Blick: 32’900 nuovi appartamenti in affitto autorizzati, aggiornato il 2 agosto 2026
- Wüest Partner: mercato abitativo e fragile ripresa edilizia nel 2026
- Wüest Partner: definizione delle regioni di mercato svizzere
- Ufficio federale di statistica: abitazioni sfitte e tasso di sfitto
- Ufficio federale dello sviluppo territoriale: edilizia abitativa e sviluppo centripeto
- Statistica federale delle costruzioni: 46’731 nuove abitazioni realizzate nel 2023
Altre informazioni sul mercato immobiliare svizzero
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Risposte dirette
Domande frequenti sui 32’900 nuovi appartamenti in affitto
Le risposte principali spiegate in breve.
8
Domande e risposte
No. Si tratta di appartamenti autorizzati. Alcuni sono in costruzione, altri non sono ancora iniziati.
Nelle domande edilizie nella regione di Berna e nella Svizzera centrale. Non è stata pubblicata una ripartizione completa per cantone.
Dal 2027 per progetti già avviati. Molti progetti appena autorizzati potrebbero seguire nel 2028, mentre i grandi sviluppi richiederanno più tempo.
No. Molte unità saranno pronte solo nel 2028, 2029 o successivamente.
Circa il 15% riguarda progetti che sostituiscono abitazioni esistenti. Da questo dato non si può ricavare l’aumento netto esatto.
Non automaticamente. Possono ridurre la pressione sull’offerta, ma gli appartamenti nuovi sono spesso più costosi.
Con avvisi di ricerca, newsletter dei progetti, informazioni comunali, siti delle cooperative e portali di prima locazione.
Sì. Finanziamento, opposizioni, costi o modifiche al progetto possono ritardare o impedire la realizzazione.
Guide UrbanHome
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L’essenziale
Conclusione: 32’900 permessi sono un segnale forte – ma non appartamenti già completati
I 32’900 appartamenti in affitto autorizzati rappresentano il segnale positivo più forte per l’offerta da diversi anni, ma non sono abitazioni immediatamente disponibili.
La dinamica è particolarmente forte a Berna e nella Svizzera centrale; molte consegne sono previste tra il 2027 e il 2029.
Chi cerca casa dovrebbe seguire presto i nuovi progetti senza interrompere la ricerca attuale.
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